Η κυβέρνηση εξετάζει αλλαγές φορολογικών συντελεστών στα εισoδήματα από μισθώματα αντί για ουσιαστική αξιοποίηση του Ταμείου Ανάκαμψης και παρέμβαση για τη μείωση των τιμών αγοράς και ενοικίασης.
«Φωτεινό» ημιυπόγειο 64 τ.μ. στην Καλλιθέα πωλείται 125.000 ευρώ. Στο ίδιο ποσόν βρίσκεις ημιυπόγειο 35 τ.μ. στα Εξάρχεια. Σπίτια που δεν ήταν σπίτια έγιναν φωλιά για πένητες πέριξ του κέντρου της πρωτεύουσας την τελευταία δεκαετία. 130 ευρώ τον μήνα ενοίκιο για 15 τετραγωνικά, 300 για 30 τετραγωνικά, 500 ευρώ για 50 τετραγωνικά και οι τιμές τραβούν την ανηφόρα ανάλογα με την έκταση, την περιοχή, την παλαιότητα, συχνά ανεξαρτήτως της ποιότητας του ακινήτου, για να γίνεται συνεχώς πλουσιότερο το ανεξέλεγκτο real estate, απουσία πολιτικής βούλησης για οικονομικά προσιτή κατοικία με αξιοπρεπείς όρους διαβίωσης.
Mάταια σύλλογοι ενοικιαστών και συλλογικότητες ζητούν στοιχειώδεις παρεμβάσεις για την προστασία των περίπου 2/5 του ελληνικού πληθυσμού χωρίς ιδιόκτητη κατοικία, από παράλογες ή εκβιαστικές πρακτικές αισχροκέρδειας. Και αυτό εν μέσω υψηλής εργασιακής επισφάλειας και κατακόρυφης πτώσης του διαθέσιμου εισοδήματος το οποίο δέχεται τεράστια επιβάρυνση, ύψους 30-40%, από τις δαπάνες στέγασης. Νέα εγχειρήματα κατά της βάρβαρης εκμετάλλευσης των σπιτιών, όπως η Ανοιχτή Συνέλευση για το Δικαίωμα στην Κατοικία και η Συνέλευση Βάσης Ενοικιαστών Αθήνας, δεν εμφανίστηκαν τυχαία αυτό το διάστημα μαζί με τις νέες, τρομακτικές, αυξήσεις στην αγορά και την ενοικίαση στέγης. Πρόκειται για αυξήσεις οι οποίες διώχνουν ξανά από τις εστίες τους όσους αδυνατούν να καταβάλλουν μεγαλύτερο μίσθωμα και συμπαρασύρονται από τις τρομακτικές πιέσεις της τουριστικοποίησης και του εξευγενισμού.
Ρεκόρ, αυξήσεις και φρούδες ελπίδες
Βάσει των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, τα ενοίκια στην Ελλάδα ακρίβυναν περίπου 10% μέσα στο τελευταίο έτος. Τα στοιχεία της Eurostat για το γ’ τρίμηνο του 2024 δείχνουν υπερδιπλάσια αύξηση (7,6%) σε σύγκριση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο στο 3,2%. Σύμφωνα με καταγραφή της Τράπεζας της Ελλάδος για το τέταρτο τετράμηνο του 2024, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων σημείωσαν νέο άλμα 8,7%, σε ετήσια βάση, ξεπερνώντας πλέον τα επίπεδα του 2008, με το πρόβλημα να έχει επεκταθεί στη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη επικράτεια, μετά τον κορεσμό της Αθήνας. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για το ίδιο διάστημα, ο δείκτης παραγωγής στις κατασκευές εκτινάχθηκε κατά 52% συγκριτικά με το προηγούμενο τετράμηνο του 2024 και 45,8% με το τέταρτο τετράμηνο του 2023.
Βέβαια οι όποιες προσπάθειες για αύξηση της προσφοράς δεν αρκούν για να αντιμετωπίσουν την πρόκληση της μεγάλης ζήτησης και να ανακόψουν την έκρηξη της «φούσκας» των ακινήτων. Την τελευταία περίοδο διακινούνται σενάρια σχετικά με το ενδεχόμενο αλλαγών στους φορολογικούς συντελεστές για το εισόδημα από ενοίκια με την ελπίδα να αυξηθεί η διάθεση κλειστών σπιτιών. Πρόκειται για ακόμα ένα μέτρο που φέρεται να εξετάζεται από την κυβέρνηση στα «τυφλά», γιατί οι εκάστοτε εκτιμήσεις της κτηματαγοράς για 700.000, 800.000 ή 900.000 κλειστά ακίνητα αποσιωπά το ποσοστό των «μαύρων» ενοικίων, τα οποία μπορούν άμεσα να εντοπιστούν μέσω των εταιρειών ηλεκτρικής ενέργειας ρεύματος και της κατανάλωσης ρεύματος.
Και κυρίως γιατί η απόπειρα θεσμοθέτησης συνολικού ρυθμιστικού πλαισίου θα συγκρουόταν με τον μηχανισμό χρηματιστικοποίησης της κατοικίας και τους μεγάλους παίκτες στον τραπεζικό τομέα, στο real estate, εταιρείες που διαμεσολαβούν ανάμεσα σε αυτό και τους επενδυτές, εταιρείες που παρέχουν «διευκολύνσεις» για golden visa κ.λπ.. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών, τα ακίνητα από 7,4% των συνολικών Ξένων Αμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ) το 2013 αυξήθηκαν σε 33,5% το 2018 και διατηρήθηκαν άνω του 30% μέχρι το 2020. Το 2023 σημειώθηκε ιστορικό ρεκόρ 44,7% με τις καθαρές ΞΑΕ σε ακίνητα να ανέρχονται σε 2,1 δισ. ευρώ, μετά το προηγούμενο ρεκόρ του 2022 και τα 1,98 δισ.
Το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών εκτιμά ότι η ραγδαία αύξηση της προηγούμενης δεκαετίας συνδέεται με την έναρξη της golden visa, η οποία αύξησε το επενδυτικό ενδιαφέρον από υπηκόους τρίτων χωρών στην Ελλάδα. Το ίδιο δείχνουν και πληροφορίες της κτηματαγοράς για έκρηξη των αγοραστών μέσω του συγκεκριμένου προγράμματος χορήγησης πενταετούς άδειας το 2018 (σε σχέση με τέσσερα χρόνια πριν) σε χιλιάδες Κινέζους, Ρώσους, Τούρκους, Ιρανούς, Αιγύπτιους και άλλους αλλοδαπούς, παρόλο που δεν έμειναν απαραίτητα στην Ελλάδα αλλά απλώς έκαναν μπίζνες σε στεγαστικά ακίνητα.
Το δικό μας ακραίο αντι-παράδειγμα
Η κυβέρνηση της Ν.Δ. δεν κατάργησε τη βίζα, όπως έκανε η Πορτογαλία. Την αναβάθμισε σε πλατινένια αλλά αυτό δεν έλυσε το πρόβλημα. Αντίστοιχα, απαγόρευσε για το 2025 την ένταξη νέων διαμερισμάτων στη βραχυχρόνια μίσθωση μόνο σε τρία (ήδη «κόκκινα») κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας, μετά την γκρίνια των ξενοδόχων για τον αθέμιτο ανταγωνισμό στον κλάδο, αντί να συμπεριλάβει και άλλες περιοχές στις οποίες εξαπλώνεται το φαινόμενο, να λάβει μέτρα ρύθμισης των πλατφορμών Airbnb κ.λπ. και σοβαρά φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες τους, ώστε να αλλάξουν τη χρήση των τουριστικών καταλυμάτων.
Ανικανοποίητα παραμένουν τα υπόλοιπα πάγια αιτήματα των ενοικιαστών, παρά την επιτυχή εφαρμογή τους σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες και πόλεις. Προεξάρχοντα, η απαίτηση για πλαφόν στα μισθώματα (πολλά τα παραδείγματα για τα κριτήρια του ορίου) και η αύξηση του ελάχιστου χρόνου ενοικίασης. Για κοινωνική κατοικία ουδείς λόγος, καθώς δεν αντικαταστάθηκε ο καταργημένος από τα χρόνια των μνημονίων Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας ούτε προβλέπεται κεντρικά η ενίσχυση συνεταιριστικών κατοικιών. Δεν επανήλθε η προστασία της πρώτης κατοικίας από τους πλειστηριασμούς οριζοντίως και από τις εξώσεις για ευάλωτους πολίτες, ενώ αργούν ακόμα και τα πιο απλά στάδια δημόσιων στρατηγικών στέγασης, όπως η καταγραφή των άδειων κτιρίων του κράτους και των δήμων για παραχώρηση σε αστέγους, φτωχούς και φοιτητές και για δημιουργία υποδομών και χώρων φιλοξενίας θυμάτων έμφυλης βίας και μεταναστών.
Τι άλλο θα μπορούσε να κάνει η κυβέρνηση; Να αξιοποιήσει ουσιαστικά το Ταμείο Ανάκαμψης και εθνικούς πόρους, όπως κάνουν κράτη της Ιβηρικής με ανάλογη κρίση. Η εικόνα της Eurostat για τα χρόνια από το 2015 έως το 2023 αποτυπώνει αύξηση του κόστους στέγασης κατά 50% στην Ισπανία και διπλάσιο στην Πορτογαλία. Η πρώτη αντλεί συνολικά 22,2 δισ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης για το στεγαστικό και η δεύτερη πόρους 163 δισ.
Πώς ευνομούμενα κράτη διαχειρίζονται το πρόβλημα στέγασης για οικονομικά αδύναμες ομάδες
Γιώργος Πολάκης*
Συγκρίνετε τα παρακάτω ολοκληρωμένα σχέδια αντιμετώπισης του προβλήματος με στόχους και βήματα με την ελληνική αντιμετώπισή του, που απλά δεσμεύει 1 δισ. κρατικής χρηματοδότησης και 1 δισ. από το Ταμείο Ανάκαμψης για να δοθούν δάνεια σε αδύναμες οικονομικές ομάδες για να αγοράσουν σπίτια.
Δεν θα έπρεπε να υπάρχει σχέδιο για να επιταχυνθούν οι διαδικασίες, ώστε έργα που έχουν σχεδιασμό και χρηματοδότηση να μη χρειάζονται έξι χρόνια για να ξεκινήσουν (όπως τα νέα συγκροτήματα φοιτητικών κατοικιών σε Ηράκλειο και Ρέθυμνο); Είναι πρόκληση το Ταμείο Ανάκαμψης να χορηγεί επενδύσεις σε δύο εταιρείες ενοικίασης αυτοκινήτων για να αλλάξουν τον στόλο τους.
Αν αφήσεις τις δυνάμεις του real estate και της κερδοσκοπίας να συνεχίζουν χωρίς περιορισμούς θα φτάσουμε σε αρκετές περιοχές στην κατάσταση της Βενετίας, όπου μια ολόκληρη πόλη έχει μετατραπεί σε τουριστική Ντίσνεϊλαντ και οι εργαζόμενοί της απλά μένουν κάποια χιλιόμετρα έξω από αυτή (Μέστρε). Το «πάμε κι όπου βγει και στη συνέχεια κάνουμε επικοινωνιακή διαχείριση» χαρακτηρίζει την κυβερνητική πολιτική και στο ζήτημα της στέγασης. Παραθέτουμε μερικά από τα μέτρα που πήραν Ισπανία και Πορτογαλία για πλέγμα δράσεων με στόχο την αύξηση του αποθέματος κατοικιών, που προσφέρονται για φθηνή και αξιοπρεπή στέγη με ταυτόχρονη προστασία των ενοικιαστών.
Ισπανία
Η κυβέρνηση της Ισπανίας εισήγαγε έναν νέο νόμο για τη στεγαστική πολιτική το 2023 με βασικούς στόχους : 1) Να διευκολύνει την πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγη σε πολίτες όπως οι οικονομικά πιο ευάλωτοι και οι νέοι, 2) Να προωθήσει την προσφορά πιο οικονομικά προσιτών ενοικίων, ανταποκρινόμενα στη σύγχρονη πραγματικότητα στις πόλεις και στην επαρχία, 3) Να διασφαλιστεί η λειτουργικότητα, η ασφάλεια και η προσβασιμότητα στις κατοικίες, 4) Να ενισχυθεί η προστασία στην αγορά κατοικιών και στις μισθώσεις, 5) Να ρυθμιστεί το βασικό νομικό καθεστώς των δημόσιων κατοικιών και να ενθαρρυνθεί η ανάπτυξη διαφορετικών τύπων στέγασης.
Τα παραπάνω έρχονται σε συνέχεια των παρακάτω μέτρων που έχουν παρθεί τα τελευταία χρόνια όπως:
● Κρατικό στεγαστικό πλάνο που προσφέρει υποστήριξη/ βοήθεια σε νέους ανθρώπους στην Ισπανία να αγοράσουν σπίτι μέσω τεχνικής βοήθειας και επιδοτήσεων με σκοπό την πρόσβαση των νέων σε αξιοπρεπή στέγη.
● Κρατικό Πλάνο για Πρόσβαση σε Στέγη 2022-2025, συμπληρωματικό του αντίστοιχου προγράμματος 2018-2021, που έχει άμεσους στόχους και μεσοπρόθεσμους και έχει ενεργοποιήσει συνολικά 13 προγράμματα.
● Πλάνο για άμεση κατασκευή 43.000 κοινωνικών κατοικιών προς ενοικίαση, το οποίο προστίθεται στο μακροπρόθεσμο πλάνο αύξησης του αποθέματος δημόσιων κοινωνικών κατοικιών τουλάχιστον σε 180.000 κατοικίες για κοινωνική στέγαση, δηλαδή για επιδοτούμενα ενοίκια ή αγορές από πιο ευάλωτους οικονομικά πολίτες. Το πλάνο χρηματοδοτείται με 4 δισ. ευρωπαϊκά κονδύλια και 2 δισ. από τον ισπανικό προϋπολογισμό με το συνολικό ποσόν χρηματοδότησης να φτάνει τα 6 δισ.
● Η κυβέρνηση πιέζει για την κατάργηση της παροχής golden visa σε πολίτες εκτός Ε.Ε. μέσω της επένδυσης σε ακίνητες περιουσίες άνω των 500.000, ώστε να αποσυμπιεστεί η εγχώρια αγορά ακινήτων.
● Πρόγραμμα για επιδότηση ενοικίου σε νέους, 250 ευρώ τον μήνα, βάσει οικονομικών κριτηρίων.
● Αμεσο πρόγραμμα για αποκατάσταση των πληγέντων από τις καταστροφικές πλημμύρες του Νοεμβρίου 2024, από τον κυκλώνα Dana που έπληξε την Ισπανία.
● Το 2012, κατά τη διάρκεια της κρίσης, η Ισπανία δημιούργησε την «κακή τράπεζα» (bad bank) Sareb, ώστε να διαχειριστεί και να απορροφήσει περιουσιακά στοιχεία υψηλού κινδύνου από τις 4 δημόσιες τράπεζες της Ισπανίας. Πλέον η ισπανική κυβέρνηση αξιοποιεί την ακίνητη περιουσία της τράπεζας για τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών, είτε μετατρέποντας υπάρχοντα κτίρια, είτε κατασκευάζοντας νέα σε οικόπεδα της Sareb, υπολογίζοντας 50.000 κοινωνικές κατοικίες από το εν λόγω χαρτοφυλάκιο.
Πορτογαλία
Η κυβέρνηση της Πορτογαλίας τον Μάιο του 2024 ανακοίνωσε ένα νέο φιλόδοξο στρατηγικό πλάνο για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Βασικοί στόχοι είναι η αύξηση του αποθέματος δημόσιων κατοικιών, η προώθηση της κοινωνικής στέγασης, η προώθηση της στέγασης των νέων και η διασφάλιση της πρόσβασης σε κατοικία για όλους τους πολίτες. Η στρατηγική εισάγει 30 νέα μέτρα χωρισμένα σε έξι θεματικούς τομείς (ακολουθούν μαζί με ενδεικτικά μέτρα):
1. ΑΥΞΗΣΗ ΤΗΣ ΠΡΟΣΦΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Παροχή δημόσιων κατοικιών με προσιτό ενοίκιο/τιμή, υπό καθεστώς Σύμπραξης Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα.
Τροποποίηση του νόμου Γης για να επιτραπεί η χρήση αγροτεμαχίων για βιώσιμες κατοικίες, για δασκάλους, δυνάμεις ασφαλείας, εργαζόμενους στον αγροτικό, στον βιομηχανικό και στον τουριστικό τομέα.
Πιστωτικές γραμμές για την προώθηση της κατασκευής κατοικιών προς ενοικίαση.
2. ΠΡΟΩΘΗΣΗ ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
Αποδέσμευση 25.000 σπιτιών από το Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, με ευθύνη των τοπικών αρχών να επισπεύσουν την διαδικασία. Ενίσχυση της χρηματοδότησης για την ανάπτυξη χιλιάδων πρόσθετων κατοικιών που δεν χρηματοδοτούνται από το Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
3. ΑΠΟΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΗΣ ΕΜΠΙΣΤΟΣΥΝΗΣ ΣΤΗΝ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ
Ανάκληση της αναγκαστικής μίσθωσης, με σεβασμό στα δικαιώματα ιδιοκτησίας.
Διόρθωση στρεβλώσεων από το καθεστώς αστικής ενοικίασης, για την αποκατάσταση της ευελιξίας και της εμπιστοσύνης στην αγορά των μισθώσεων ακινήτων.
4. ΑΠΛΟΥΣΤΕΥΣΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ
5. ΠΡΟΩΘΗΣΗ ΤΗΣ ΣΤΕΓΑΣΗΣ ΤΩΝ ΝΕΩΝ
Δημόσια εγγύηση σε νέους για τη δυνατότητα τραπεζικής χρηματοδότησης, κατά την αγορά πρώτης κατοικίας.
Εκτακτο πρόγραμμα για τη στέγαση φοιτητών.
Εφαρμογή του Εθνικού Πλάνου Στέγασης 2025-2026 για φοιτητές, με την προσφορά πρόσθετων 18.000 δωματίων.
6. ΔΙΑΣΦΑΛΙΣΗ ΠΡΟΣΒΑΣΗΣ ΣΤΗ ΣΤΕΓΑΣΗ
Εξορθολογισμός των προγραμμάτων επιδότησης, κατάργηση των περιορισμών.
Δημιουργία μεταβατικού κανονισμού σύνδεσης, μεταξύ υποστηριζόμενου/επιδοτούμενου εισοδήματος και οικονομικά ικανού, για να διασφαλιστεί η συνεχιζόμενη στήριξη.
Τέλος, η πορτογαλική κυβέρνηση ανακοίνωσε τον Σεπτέμβρη ένα νέο πακέτο για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, ύψους 2 δισ. ευρώ, χρηματοδοτούμενο αποκλειστικά από τον εθνικό προϋπολογισμό. Στόχος είναι η κατασκευή 33.000 κατοικιών έως το 2030 για τις ευάλωτες οικογένειες που έχουν τη μεγαλύτερη ανάγκη εύρεσης στέγης.
*Εκπαιδευτικός
πηγή: efsyn
