Σε όλες τις προηγμένες οικονομίες, η αγορά ενοικίων υφίσταται μια βαθιά αλλαγή.
Και είναι μία αλλαγή που «πονάει» τους ενοικιαστές και έχει πυροδοτήσει μία παγκόσμια στεγαστική κρίση, ανάλογη της οποίας είχαμε δεκαετίες να δούμε.
Τα χρόνια πριν την εμφάνιση του Covid-19, τα ενοίκια ήταν υψηλά, αλλά δεν αυξάνονταν γρήγορα. Το κόστος μίσθωσης ενός σπιτιού αυξανόταν κατά περίπου 2% ετησίως, σύμφωνα με επίσημα στοιχεία, που παρουσιάζει ο Economist. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, ο πληθωρισμός των ενοικίων επιβραδύνθηκε και, σε ορισμένες πόλεις, τα ενοίκια μειώθηκαν καθώς οι ιδιοκτήτες έψαχναν απεγνωσμένα για ενοικιαστές.
Σήμερα η εικόνα έχει αλλάξει άρδην. Τα ενοίκια του πλούσιου κόσμου αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό 5% περίπου, την ταχύτερη διατηρούμενη αύξηση εδώ και δεκαετίες, που αποτελεί μια τεράστια πρόκληση για το τρίμηνο των νοικοκυριών του πλούσιου κόσμου που νοικιάζουν.
Ακραίες καταστάσεις
Σε ορισμένες περιοχές, η κατάσταση στην αγορά ενοικίων είναι ακραία. Στη Γαλλία, ο ετήσιος πληθωρισμός των ενοικίων είναι 2,5% – φαινομενικά χαμηλός, αλλά πολύ υψηλότερος από το 0,3% πριν από την πανδημία. Στην Αυστραλία, ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων είναι οκταπλάσιος σε σχέση με τα τέλη της δεκαετίας του 2010.
Στην Πορτογαλία, τα ενοίκια αυξάνονται κατά 7% ετησίως.
Ακόμη και σε χώρες όπου η αγορά αγοράς κατοικιών βρίσκεται σε στασιμότητα, τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται. Στη Νέα Ζηλανδία, οι ονομαστικές τιμές των κατοικιών έχουν μειωθεί κατά 15% από το ανώτατο σημείο τους, η χειρότερη επίδοση μεταξύ των ανεπτυγμένων χωρών. Ωστόσο, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 14% στο ίδιο διάστημα πριν.
Πρόβλημα και για τις κεντρικές τράπεζες
Η αύξηση των ενοικίων δημιουργεί προβλήματα στις κεντρικές τράπεζες, οι οποίες έχουν αυξήσει τα επιτόκια για να περιορίσουν τον συνολικό πληθωρισμό. Τα ενοίκια αντιπροσωπεύουν άμεσα το 6% του μέσου καλαθιού πληθωρισμού στις ανεπτυγμένες χώρες και έως 20% στην Ελβετία, όπου το ποσοστό ενοικιαστών είναι υψηλό. Έχουν επίσης σημαντική έμμεση επίδραση, καθώς τα ενοίκια της ελεύθερης αγοράς χρησιμοποιούνται ως δείκτης για το κόστος ιδιοκατοίκησης: στις ΗΠΑ, το «ισοδύναμο ενοίκιο ιδιοκτητών» αποτελεί το ένα τέταρτο του δείκτη τιμών καταναλωτή.
Επιπλέον, ο πληθωρισμός των ενοικίων προσαρμόζεται αργά στις οικονομικές αλλαγές. Οι περισσότερες μισθώσεις έχουν διάρκεια μηνών ή ετών, πράγμα που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες εφαρμόζουν αυξήσεις με καθυστέρηση. Έτσι, ακόμη και αν ο πληθωρισμός άλλων αγαθών και υπηρεσιών έχει μειωθεί, ο πληθωρισμός των ενοικίων παραμένει επίμονος.
Δραματική αύξηση στους αστέγους
Για πολλούς, ιδίως τους φτωχότερους, η άνοδος των ενοικίων συνεπάγεται ένα τεράστιο επιπλέον μηνιαίο κόστος. Έκθεση της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ (Fed) το 2023 σημείωνε ότι «οι δυσκολίες στην πληρωμή του ενοικίου αυξήθηκαν», με τη διάμεση μηνιαία πληρωμή να αυξάνεται κατά 10%. Τα υψηλότερα ενοίκια πιθανώς συμβάλλουν και στην αύξηση του αριθμού των αστέγων. Τα επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι ο αριθμός των αστέγων στον Καναδά και στις ΗΠΑ έχει αυξηθεί κατά 20% και 40%, αντίστοιχα, από το 2018.
Σύμφωνα με ανάλυση αμερικανικών δεδομένων, από το 2021 έως το 2023, οι ιδιοκτήτες κατοικιών αύξησαν τις δαπάνες τους για διασκέδαση (χόμπι, εστίαση) κατά 25% σε ονομαστικούς όρους. Οι ενοικιαστές τις αύξησαν μόνο κατά 16%.
Μελέτη του Tarik Abou-Chadi του Πανεπιστημίου της Οξφόρδης και συνεργατών του διαπιστώνει ότι στη Γερμανία, «για όσους έχουν χαμηλότερα εισοδήματα, τα υψηλότερα ενοίκια αποτελούν σημαντική απειλή για την κοινωνική τους θέση, αυξάνοντας την πιθανότητα υποστήριξης της ριζοσπαστικής δεξιάς».
Η νομισματική πολιτική επιδείνωσε το πρόβλημα
Η νομισματική πολιτική έχει συμβάλει στην άνοδο των ενοικίων. Οι αποφάσεις της Fed έχουν οδηγήσει τα μέσα επιτόκια των 30ετών στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ από το ιστορικό χαμηλό του 2,7% το 2020 σε σχεδόν 7%.
Όπως είχε προειδοποιήσει μελέτη δύο οικονομολόγων της Fed το 2019, τα υψηλότερα επιτόκια έχουν αποκλείσει πολλούς από την αγορά κατοικίας, αναγκάζοντάς τους να παραμείνουν ενοικιαστές και να ανταγωνίζονται για μια προσφορά κατοικιών που δεν μπορεί να αυξηθεί γρήγορα. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες με στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου μετακυλίουν άμεσα το υψηλότερο κόστος στους ενοικιαστές.
Η πρόσφατη αύξηση της μετανάστευσης έχει επιδεινώσει το πρόβλημα. Οι νεοεισερχόμενοι σπάνια διαθέτουν τα χρήματα ή το πιστωτικό ιστορικό για να αγοράσουν κατοικία. Στη Βρετανία, το 75% των μεταναστών των τελευταίων πέντε ετών είναι ενοικιαστές, έναντι μόλις 16% των γεννημένων στη χώρα.
Τι μέλλει γενέσθαι
Ο πληθωρισμός των ενοικίων στις ανεπτυγμένες χώρες μπορεί να έχει φτάσει στο ανώτατο σημείο του: η οικοδομική δραστηριότητα προσαρμόζεται και τα επιτόκια δεν αυξάνονται πλέον. Ωστόσο, το ερώτημα είναι αν θα μειωθούν αρκετά ώστε να επιτρέψουν την επιστροφή περισσότερων ανθρώπων στην αγορά κατοικίας, και αν η πίεση στην αγορά ενοικίων θα αποκλιμακωθεί ουσιαστικά. Οι ενοικιαστές θα συνεχίσουν να νιώθουν πιεσμένοι για αρκετό καιρό ακόμη, με απρόβλεπτες πολιτικές συνέπειες, προειδοποιεί ο Economist.
Πηγή:naftemporiki.gr
